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证券市场周刊2017年8月第27期

探路房地产长效机制


长效机制的建立是房地产市场打破“调控-上涨-再调控”怪圈的关键。

  
房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫。

  2017年注定是房地产市场不平静的一年——或许,将成为房地产市场走出“调控-上涨-再调控”怪圈的元年。

  回顾过往的几轮运动式的房地产调控,房地产市场在“一时收一时放”的调控之下,经历了几次过山车式的颠簸,房地产依旧“疯狂”,调控也始终没有达到期待的效果。

  一系列运动式调控,破坏了房地产市场正常的运行轨道,打破了市场的供需调节机制,加大了市场供需之间的不平衡,房地产市场似乎陷入了“调控-上涨-再调控”的怪圈。

  2016年12月9日,中共中央政治局召开会议,提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017年7月24日,中央政治局会议再次提出,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”随后,在国务院新闻办7月27日举行的当前经济形势新闻发布会上,房地产泡沫被界定为“灰犀牛”风险,提出要采取有效措施,妥善加以解决。

  高层会议接连提出房地产市场的“政策连续性和稳定性”,显示房地产市场调控的制度性改革已迫在眉睫。

  中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。从这个意义上看,房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫。

  尽管房地产市场稳定发展长效机制迟迟未能出台,但是政策在租赁市场的推进却让市场看到了些许改革推进的曙光。

  住建部等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,首批选取广州、深圳、南京、杭州等12个人口净流入的大中城市开展住房租赁试点工作。而广州市政府出台了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(下称“《通知》”),提出“租购同权”;上海则以低价拍出了特供租赁用途的土地……

  发展住房租赁市场与完善土地供给制度,可能是房地产长效机制的核心之一,将给房地产市场带来深远影响和重大意义。大力发展租赁市场的同时带来新增租房建设投资的方式可谓一举两得,既可从投资端为经济增速带来支撑,又可在提供房屋供给、缓解住房需求的同时并不附加任何的炒作热情,预计未来发展租赁市场将成为长效机制的重要一环。

  租赁市场只是房地产长效机制的其中一个方面。按照联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖的预计,房地产长效机制的建立还包括土地制度和供地机制、住房信息平台、保障房供应和财税金融等。


租房市场成为建立房地产市场长效机制的突破口,在广州等城市大力推进。

地产“灰犀牛”

  自从7月17日《人民日报》头版刊发的评论员文章《有效防范金融风险》一文提出既防“黑天鹅”,也防“灰犀牛”后,各界纷纷揣测,谁是“灰犀牛”?

  7月27日,国新办举行介绍当前经济形势的新闻发布会。中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军对“灰犀牛”给予了详细解释,并明确指出:对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

  从王志军的上述表态来看,房地产存在成为“灰犀牛”的风险隐患,过高的房价导致了一系列的社会和经济问题,一旦泡沫破裂危害极大。

  在联讯证券看来,房价高涨首先带来了居民生活负担加大。2015年至今,中国住宅价格指数一路走高,尤其是一线城市2016年以来同比增速都在20%以上。这种情况下居民房价收入比也居高不下,一线城市一直在20%左右波动,远远超出合理范围的4%-6%,居民买房压力大。

  其次是房地产过热、挤出实体经济。因为房地产投资收益高于实体,所以资金从实体经济涌入房地产。

  再次,房价高涨带来巨大的贫富差距。在其他投资方式的回报率都低于房产的情况下,拥有住房的居民享受房地产红利,财富积累迅速与其他居民拉开差距,形成了以房产为条件的财富分化,加剧了国家贫富差距。

  最后,房价高度依赖金融,房地产过热带来金融风险隐患。部分居民为了追上房地产红利的尾巴,高负债买房,导致居民部门杠杆率上升,如果杠杆超过居民所能承受的极限,房地产泡沫就会破裂,进而引发金融风险。

  而对于房地产市场的调控思路,目前政策也已经非常清晰,就是要围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”做文章。

  在2016年上半年决策层提出防范资产泡沫后,各地陆续推出以限贷、限购、加大土地供应为主要手段的调控政策,到2017年第一季度,全国楼市调控已成“燎原之势”。在各种政策的高压之下,楼市调控的效果也开始显现。

  国家统计局公布的数据显示,6月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月有所降低。这表明,在楼市大力去杠杆的作用下,投资投机性购房得到一定遏制。

  然而,房地产调控见效与否并不能完全靠房价来衡量,房地产调控是一场“马拉松”式的竞赛,不会一蹴而就。回顾过往几轮房地产调控,在运动式的调控下,房价在调控中被越调越高。每一次的房市调控总是被寄予降房价、稳房市的希望,但每每总是以房价上涨、房市反弹收尾。

  因此,稳定房价;促进住房市场供给侧结构性改革;加快建立房地产长效机制成为高层对房地产调控的当务之急。

  2017年6月底,国家发改委市场与价格研究所研究员荣晨、曾铮发表在《中国金融》一篇题为“楼市调控的政策选择”的文章中,曾提到对于地产长效机制的选择。

  发改委的两位研究员指出,从2005年以来的房地产调控经验来看,在经济增速下滑的约束之下,房地产政策被迫权衡市场调控与稳定增长,因此,调控难以形成持续性。

  两位研究员指出,要确保房地产市场健康发展,应摒弃房地产对冲经济下行的惯性,适度继续执行限购限贷等政策,有效增加土地供应;应在宏观上管住货币,保持稳健中性的货币政策,加强房地产金融宏观审慎管理;应尽快将房地产税改革纳入财税改革框架,建立完善的住房法律体系,多措并举发展住房租赁市场。

租赁突破口

  在长效机制的政策并未出台之下,租房市场成为建立长效机制的先导,各大城市都纷纷大力支持租赁市场健全发展。

  租房市场建设成为长效机制的“先行者”是有其原因的。联讯证券表示,居民的自有性住房具有消费属性(可以住),资源属性(就近享受教育资源等公共服务),稳定属性(可以长期稳定居住,自主装修),财富属性(可以抵押,可以增值)共四大属性。而租的房子只有消费属性,不改善租房的属性,居民对购买住房的需求就不会下降,所以健全租房市场可以从赋予租房的资源属性、稳定属性和财富属性入手。

  7月17日,广州公布的《通知》明确了“租购同权”。此次广州租赁政策,主要从供需两端扶持租赁市场。在需求端,保障“租购同权”,租房人子女可就近入学;提高公积金提取额度,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资两倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资两倍的40%。

  在供给端,商业用房改造出租可享居民用水、用电价格;允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行;增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

  此前,上海已在全国范围内首次宣布推出规定用途为建设租赁住房的地块。

  7月4日晚间,上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区两宗地块的挂牌出让公告。这两宗地块的土地用途均为租赁住房,要求竞得人须100%自持70年。

  7月24日,上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得,两块土地均采取“只租不售”模式。根据公告显示,两块土地成交的楼面单价分别是5569元/平方米和5950元/平米,都不足6000元/平方米,周边地块楼板价则达到了3.76万元/平方米,这意味着该土地价格压到了市场价格的两折左右。据测算,按照当前的建造成本,在实现年化收益4.5%的基础上,开发商收回成本需21年。

  此外,住建部还联合其余8部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到要细化支持政策,主要针对供给端,吸引更多的产业资本进入租赁市场,主要包括增加新建租赁住房供应与融资和退出机制支持。

  政策鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。

  政策将加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行公司信用债券及资产支持证券。需求端主要提出了搭建交易平台,让群众放心租房。要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布等服务,保障租赁双方,特别是承租人的合法权益。

  事实上,本次无论是广州租赁新政还是八部门联合发文,均是进一步对以前政策的细化和落实,进一步加快发展租赁市场,建立房地产市场长效机制。

  早在2015年1月,住建部就发布《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》,提出建立住房出租信息服务平台、推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型等四方面意见。2016年6月,国务院发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》,从培育市场主体、政策扶持等方面提出加快培育和发展住房出租市场。人民日报也指出从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状,才能有效激活房屋出租市场,让租房成为推进房地产去库存的有效途径。2016年,中央经济工作会议也明确提出,加快住房出租市场立法,加快机构化、规模化出租企业发展。

  中金公司认为,租售并举是长期的建设重点,并非一时的口号。加大租赁住房供应,规范租赁市场是建立楼市长效机制的重要一环,只有居住形式更加多样化、层级化,才能有效解决社会不同阶层的实际居住问题,这与习近平主席提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”总的指导方向高度吻合。

  另外,从当前核心一二线城市发展趋势也可以看出,核心城市的存量房市场开始慢慢占据主导地位,租赁占比也将逐步提升,房价的高企使得更多人选择先租后买甚至长期租赁。因此,在该时点出台租售并举配套政策,也有助于促进政策的快速落地。

  中金公司表示,租售并举是对当前住房供应体系的有效补充,从长期来看,有利于商品房市场重回市场轨道,种种非市场化限制政策终将取消;对于房价而言,租售并举对于中低端刚需房将造成一定抑制,但高端房价格将因为限制性政策的取消而更高,房价梯度加大。

  同时,租赁政策不但不会对主流房地产开发商形成伤害,甚至还能帮助实现土地市场理性化,而一旦REITS等退出机制理顺,房地产行业将迎来新的蓝海,届时房企龙头将具备更大的竞争优势去拥抱新市场。

  根据卫计委流动人口司发布的《中国流动人口发展报告》,2015年,中国流动人口规模达2.47亿人,占总人口的18%,租房市场规模已经突破1万亿元,2015年,中国四个一线城市的租金GMV(交易额)超过2900亿元。但从租赁GMV占交易GMV比例来看,中国的租赁GMV占交易GMV为7%,显著低于美国(50%)和日本(40%),租赁市场尚有较大发展空间。根据链家预测,2020年,租房市场规模预计达到1.6万亿元,未来市场空间巨大。

  九州证券全球首席经济学家邓海清认为,发展房屋租赁市场、完善土地供给制度,是房地产长效机制的核心。房地产市场既需要解决需求问题,也需要解决供给问题,预计政府对于需求问题的处方可能是限制炒房、发展租赁;对于供给问题的处方可能是完善土地供给制度。

长效之基础

  土地供给制度是房地产长效机制的基础。

  2016年年底召开的中央经济工作会议上提出,要促进房地产市场平稳健康发展,推出适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  具体到土地供应商,会议提出要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

  联讯证券表示,增加土地供给不仅包括商品房土地,也包括保障房和租赁住宅土地的供给,这是缓解房地产市场供需矛盾,促进租赁市场、保障房建设的重要保证。

  人口和土地被认为是影响房地产市场的重要指标,前者关乎需求,后者涉及供应。数据显示,2015年,中国国有建设用地供应51.80万公顷,其中住宅用地为7.29万公顷,占国有建设用地供应总量的14.1%。

  联讯证券认为,住宅类土地的问题在于供给量与人口流向是反向的。从一线城市、二线城市再到三线城市,供给量逐渐增加,但是成交价格逐渐降低。反向的人口流向与土地供给是中国土地供给的主要矛盾,也是造成一二线城市房价高涨,三四线城市却急需去库存的“冰火两重天”现象的根源。

  全国人大财经委副主任委员黄奇帆也认为,目前房地产市场最大的问题在热点城市,尤其是一线城市库存低房价高,三四线城市和县城镇则存在较大的去库存压力,而引发的原因和解决之道,土地问题作用不小。

  大城市房价之高及其不利影响毋庸赘言,于是出现一再限购、限贷、限价。很大原因在于,大城市人口,尤其是高素质人口不断涌入,但住宅用地供应却未见增长,甚至为“控制人口”流入而减少,库存则多数时间只够数月。

  与之相对的是,三四线城市和县城镇近几年一直在大规模基建和土地出让,新城建设如火如荼的同时,房地产总量过剩局面已形成,“空城”频频出现,一些新城规划的工业区和商业区,由于人口导入不及预期,入驻的企业和商户寥寥无几。

  用黄奇帆的话说,一二线城市住宅用地和商品房销售都供不应求,一些地方库存只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下;但库存高的三四线城市,三年四年都卖不完,这是一种失衡和资源错配。因此,供不应求的地方应该多供应住宅用地,而供过于求的地方不再供应,以此解决资源错配问题。

  为解决这个问题,2017年1月,国新办就《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》举行发布会,核心要点是重启跨省占补平衡,使耕地不足的东部沿海省份通过“购买”外省耕地占补平衡指标,增加经济发展所需的建设用地和住宅用地供给。

  同时,对于房价过高的地方,最有效的无疑是增加供给。2017年3月29日,《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案正式公布,草案首次提及房地产市场,其中,增加居住用地规模、建立长效机制、构建租售并举住房制度等,都被认为是此次草案的亮点。

  按照上述规划草案,在控制人口的同时,要“适度增加居住用地供应规模,在新增城镇居住用地中,增大保障性住房和自住型商品住房供地比例。”

  分析人士认为,这些措施在改善供需关系的同时,也将使北京房地产市场的运行趋于平稳,避免出现大起大落现象。

  北京市房地产业协会秘书长陈志接受采访时表示,过去的调控政策有太多的“一脚刹车、一脚油门”,但这是由当下的各项客观条件所决定,而不应是楼市调控的常态。理想的调控政策应具备“长期、有效、稳定”的特点,这也是决策部门需要不断改进、并最终实现的目标。

  陈志亦提出对“长效机制”的看法,即更多在税费、利率等层面进行调整,而非采取行政手段来调控市场。

保障房供应

  2017年政府工作报告再次明确房地产居住属性定位,指出坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。政府工作报告提出,2017年要继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务。

  保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。按照针对所保障群体的收入情况划分,保障性住房大致可以分为廉租房、公租房、经济适用房、限价房和棚改房。目前保障性住房受惠人群一般为有本地户口的城镇居民。

  根据Wind数据显示,截至2014年,中国实际执行的保障性住房480万套,约占全国城镇居民住房的1.6%。

  保障房的建设比较完善的是新加坡,全岛共有120万套组屋,容纳了80%的新加坡居民。家庭或者单身人士首次购买时只需要1万美元,当家庭新增加了小孩或者单身人士结婚以后,再付1万美元就可以申请组屋,剩下的可以向住房发展局(HDB)或者商业银行贷款。

  贷款的条件也很优厚,HDB会评价申请人年龄、收入、财务状况等一系列信息以决定贷款发放的数额。贷款利率是CPF(Central Provident Fund Board)公积金普通账户利率加0.1%。

  当购买者收入超过上限或购买者不满足申请HDB贷款条件,抑或需要购买豪华型组屋时,可以申请商业银行贷款。申请了商业银行贷款后不准再从HDB贷款,而且只能从金融监管委员会MAS授权的商业银行进行贷款。

金融之手段

  房地产周期与信贷周期存在明显的协同相关性,在中国信贷是调节房地产的重要手段,信贷调节主要有两种方法,一是提高首付的比例,二是提高贷款的利率。

  2016年9月以来,共有48个城市纷纷出台限贷政策,提高首付比例,稳定房地产市场。近来中国各大银行纷纷提高住房抵押贷款利率,基本都上调到基准利率的1.1倍。

  税收则是各项政策的辅助手段,房地产长效机制中的税收政策主要包括租房税收、买房税收、持有房产的税收(房产税)。

  一般住房的税收主要是向出租人征收,包括房产税(租金的4%)、营业税(3%税率的基础上减半计算缴纳)、城市维护建设税及教育费附加(以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%)、个人所得税(出租住房取得的所得暂减按10%的税率)等,这些税收都是收取租金的一定比例,不设累进税率。

  中国购买新房主要需要交纳契税和印花税,契税采取累进税制,按照房子的面积征收,大房子、高房价的房子征收的税收相应较多。印花税是总房款的0.05‰。

  房产税是对持有房产的居民征税,征税的标准按照房产的面积或者市场价值,房产税可以增加居民持有房产的成本,使房产增值的部分通过税收实现公有化,中国还没有实行房产税,从现实情况来看,征收房产税的阻力较大,短时间内实现的可能性不大。

  联讯证券表示,根据目前的政策情况,政府培育和健全租房市场可以增加对租房市场的补贴和减少税收。

  一是增加租房市场的支持和补贴。比如本次的广州市发布的《通知》就明确提出加大公积金对租赁住房的支持力度。职工可凭房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,并且提取限额从月平均工资两倍的30%提高到40%。

  二是减少租房税收。广州市发布的《通知》提出对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  此外,联讯证券表示,完善信息平台也是建立房地产长效机制的重要一环。完善信息平台主要包括不动产登记平台、住房租赁平台。加强完善住房购买和租赁平台的建立有利于信息透明和交易公平,防止掌握优势信息的中介利用出租人和承租人的信息不对称牟取暴力,扰乱市场。

长效如何建立

  联讯证券认为,加快建立房地产长效机制,首先要解决土地财政问题。

  供给端的核心矛盾是供地,无论是增加土地供给还是保障房,在一定程度上都需要牺牲政府投放的商业用地或者商品房土地供给量。

  对政府来说,保障房和租赁住宅供地的转让价格低,且不像商业用地一样创造GDP,所以,政府主动增加租赁住宅土地供给的动力不足。对开发商来说,租赁住宅土地回款周期长,经营风险大,但是如果能够经营好也可以获得稳定现金流的优质资产。

  联讯证券认为,解决这个问题有两个办法:

  第一是治标,改善保障房和租赁住宅用地的商业模式,比如开发商探索出持续盈利并且高回报的租赁住宅用地的运营方式,就会有更多开发商去高价拍地,让政府获得与商业住房一样的高价转让收入,政府就有持续的动力增加保障房和租赁住宅用地的供给。

  第二是治本,改善中国土地财政的现状,逐步缓解地方政府对土地和房地产的依赖,或者政绩考核的标准更加丰富和多样化,降低GDP的权重,加大保障性住房和租赁住房的权重。

  其次,保障“租购同权”的核心是保障教育资源均等化。

  优质教育资源是稀缺的,需求端永远旺盛,当资源不够分配的时候,怎么分配都是有所偏颇的,公平的摇号入学、随机派位推行的难度又大,如何解决呢?答案是实现教育资源均能化,让优质的教育资源从供给端流动起来。

  联讯证券研究发现,国外曾经流行一种教育券,政府的补贴不是直接划给学校,而是用教育券的形式将补贴的分配权交给学生,学校按照学生上交的教育券向政府领取补贴和经费。

  如果一个学校获得的教育券多,政府部门就会增加补贴和经费,一方面支持扩张;一方面学校可以聘请更好的老师、购置更好的设备,教育券就是家长给学校的投票。在教育券的制度下,学校之间是竞争的,学校之间的教育资源是流动的,学校为获得家长的认可有更大的动力提高教育质量。

  联讯证券表示,教育券实行至今,争议也存在很多,但是这只是一种思路和可能的手段,从供给端令学校之间展开竞争,一个可能的结果就是优质的教育资源会被分散,学校之间固化的层级就会被打破,避免了资源固定,催高附近房价的同时也增加寻租的空间。

  当然,除了在供给端让教育资源流动起来,开拓新的优质教育资源也是一种方式,即大力发展私立教育,有经济实力的家长捐资成立新学校,用优质的待遇吸引优质的教育资源,与公立教育展开竞争。

  再次,规范租房市场的法律执行。本次《通知》还有一个很重要的点被反复提到——“房屋租赁合同登记备案”,包括子女享受就近入学的权益、加大公积金对租赁住房支持力度和落实税收优惠三个方面,并且强调只有经过登记备案的租赁合同才可以享受这些政策优惠。

  健全法制不仅要健全立法,同时也要健全执法,将法律落到实处。中国租赁市场分散,居民主动进行租赁合同登记备案的比例较低,这一方面是为了规避税收和各种流程成本;另一方面也为出租人和承租人的维权带来了困难。解决这个问题需要政府给出更多税收优惠和流程便利,降低居民的登记成本。

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