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中外管理2017年6月第6期

高房价的主犯和从犯


  东北土地供应再多,能解决北京土地供应不足的问题吗?


独立经济学家经济学博士 马光远

  “房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。”近日,国土资源部规划司司长庄少勤说的这句话,被众多媒体转载。而我,被震惊了。

  说房价上涨和土地供应数量没有关系,这个结论会迷惑很多人。但是,这个判断如果他自己信以为真,又体现在政策上,那么中国治理高房价的努力很可能功亏一篑。

症结在于“资源错配”

  应该承认,中国房价上涨的原因的确很复杂。政策的摇摆、货币放水、土地财政、城镇化以及动物精神(自然本能的驱动)都是原因,但又很难讲谁是主犯,谁是从犯。

  然而,如果分析1998年以来中国房价上涨周期中各个因素的作用,最起码,导致高房价的原因中,房地产政策的摇摆和土地供应是最重要的两个,货币超发印发的投机炒作不过是最后的诱发因素而已。

  但庄少勤的话纯粹颠倒了因果关系。任何投资品只有短缺,才会有价格上涨的预期,而不是相反。因此,不是投资性需求引发了短缺,而是土地供应的短缺导致房子供应的短缺,进而引发了大量的投资性需求。这才是正确的逻辑。

  紧接着,庄少勤又说了一句似是而非、其实又大错特错的话:“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”

  请问:东北土地供应再多,能解决北京土地供应不足的问题吗?很显然,症结不在总量,而是资源严重错配。一线城市需要土地,供应不够;而一些三线城市不需要太多土地和房子,但供应量很大。

  因此,我一直强调,中国房地产的根本问题是解决资源错配的问题。坚持去库存的结果,是在错误的道路上越走越远,导致本来房子已经严重过剩的三线城市房价开始暴涨,甚至出现了抢房。其结果是继续盖大量多余的房子,然后又要推动新一轮的去库存,把没有任何用途的房子卖给接盘人。

解决短缺问题,根子在土地

  房价暴涨,根子在土地。一切短缺的问题,放在经济制度层面观察,都会得出正确结论。

  以色列的国土状况极其恶劣,大部分土地都被沙漠覆盖,但从没听说这个国家缺少盖房子的土地。更令人惊叹的是,在以色列的不毛之地上,却成长出全球最发达的农产品和先进的农业体系。与之相反,俄罗斯是公认的土地广阔而肥沃,但相对于土地贫瘠的以色列,俄罗斯的农业非常落后。

  按照中国每个城市的基本面,如果制度设计合理,根本不缺住房供应的土地。既然如此,为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?原因很简单,这和土地面积大小无关,而是土地制度造成的。

  从历史上看,凡是一个国家对土地实行很多管制和规划,最终不是节约和保护了土地,而是导致了短缺。这在美国历史上也出现过。

  我一直呼吁,解决住房短缺,要从改革土地制度入手。解决房价过快上涨,要从增加住宅用地开始。以北京为例,大量增加土地供应之后,北京的房地产市场降温明显,这就是事实。

特约编辑:马小琳

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