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地产2016年11月第11期

地产投资中的谋略与决断


  通州副中心战略几年前就已经公布,所以燕郊房价的上涨是迟早的事,可又有多少人在两三年前燕郊处于极低潮时去购买呢



  汉语中有很多关于谋略与决断的成语,其中包含了很多故事。虽然很多是打仗的故事,但对地产投资不无启迪,每次地产投资就是一场小战役,谋略与决断的关系决定了投资的成败。

  第一个故事是毛泽东欣赏的郭嘉。历史上有人说“郭嘉不死,卧龙不出”,虽然只是时间上的巧合(郭嘉在公元207年英年早逝,诸葛亮同年出山),但郭嘉确实是足智多谋的一个代表。郭嘉先是袁绍的谋士,但他很快发现袁绍“多端寡要,好谋无决。欲与共济天下,大难”。后经荀 推荐给曹操,曹操询问攻打袁绍之策时,他从双方主帅的“道、义、治、度、谋、德、仁、明、文、武”十方面作了分析,提出著名的“十胜论”,激励了曹操的胜战决心。后来郭嘉又提出很多良策,比如:乘袁绍北征公孙瓒之机战败吕布;刘备前来投奔时建议收留,以树招贤纳俊之名。后来刘备举旗反曹,又建议果断追击;协助曹操赢得官渡之战;官渡之战后建议先退守,让袁绍两个儿子内部矛盾激化时再度攻打;最后建议乘胜灭掉乌桓等,为曹操统一北方立下了汉马功劳。《三国志·魏书·郭嘉传》中记载,郭嘉死后,曹操南征败于赤壁,回师途中感叹:“郭奉孝在,不使孤至此”,“众谋士皆默然自惭”。

  郭嘉知己知彼、掌握全局,循序渐进、掌握时机,是他成功的关键。

  不谋全局者不足以谋一域,知全局才能知轻重缓急。“重大而紧急”的事当然优先,但“重大而不紧急”和“紧急而不重大”谁又应该优先呢?每个人对重大和紧急的判断是不同的,胜出的应该是那些符合自身目标和资源,具有长远、全局和战略判断的人。当经济形势变化,资产类别和区域配置的投资变化就是必须的,比如住宅由第一住房转为改善性需求、区域选择由全面开花转为一二线城市及全球市场等。

  易经中坤卦爻辞说“括囊,无咎无誉”,该静守时需沉下心来,乾卦爻辞说“君子终日乾乾,夕惕若”,方能“飞龙在天”,强调的就是万物有时。地产的投资时机当然重要,而不作选择就是选择放弃现在的时机,拖延就是选择了目前时机不到。北京的通州副中心战略几年前就已经公布了,所以燕郊房价的上涨是迟早的事,可又有多少人在两三年前燕郊处于极低潮时去购买呢?大多数人都是选择等等再看或不作选择。

  第二个故事是贝尔蒂埃。他位列法兰西帝国十八名元帅之首,是拿破仑的总参谋长和副统帅。他对细节了如指掌、判断地形敏税、屡出奇计,与拿破仑配合默契,被士兵们称为拿破仑的妻子。而他却缺乏决断能力。当奥地利的卡尔大公进攻巴伐利亚时,贝尔蒂埃因为拿破仑不在而惊慌失措、手忙脚乱。在莱比锡会战中,贝尔蒂埃不敢独立决断,造成法军撤退时只有一座石桥可通,而这唯一的石桥又因为负责炸桥的工兵班长心情紧张,误以为追兵来临而提前炸毁,造成留在河对岸的两万八千名法军后卫悉数被俘。

  可见多谋不一定善断,优秀的证券分析师不一定是优秀的投资者。“房谋杜断”说的就是房玄龄负责出谋划策,杜如晦负责系统分析,唐太宗最后拍板。可见,曹操、拿破仑、唐太宗等才是决断的关键人物,善断需要的是胆识和气魄。谋士不用为成败负责,君臣思维互相印证、互相警戒只是正确决策的充分条件。自古至今从来没有完全准备好的战争,还有一些事没想明白也想不明白,所以敢于承担适度的风险也是决断的关键要素。其他要素还有公司的战略方向、资源和社会资本、决策人对成功的追求的强烈程度、对时局随时变化的敏感度,等等。

  现代信息社会,各种分析判断随手可得,投资者的善于决断就十分重要了。

  联想将融科置地转让给融创,还有早期的北京盈科中心转让给基金,卖的人和买的人为什么都很积极呢?他们各自作决断的依据是什么呢?各自都认为是最好的卖出和买入时机吗?可见,不同的人哪怕对大势的解读完全相同,也会做出完全相反的决断。如果联想定位于战略退出,在下行大势中的回暖时刻出手,也许不是最好的时机,但也算是一次较好的机会;如果融创定位于逆势规模扩张,收购当然是较好的决策。

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