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地产2016年11月第11期

恰逢其时谈REITs


  REITs对于房地产市场的健康发展,产业的消费升级,投资品市场的完善,均具有重要意义



  近期市场中有两个现象让人忧虑:一是住宅市场的泡沫化;二是商业地产的高库存和高空置率。

  按照中国指数研究院最新发布的《2016年1-9月份全国3 4个主要城市住宅市场报告》,有30个城市成交面积同比增长,其中惠州增幅高达111.08%,天津增长82.98%,济南增幅也超八成。成交价格上涨的城市有23个,深圳、南京、苏州、惠州等城市的价格涨价接近甚至超过50%。

  而商办市场呢?2015年6月中国的办公物业库存量为2963万平米,2016年7月份即上涨至3383万平米,一年之内的上涨幅度达14.17%;商业物业2015年6月份的库存量为12400万平米,2016年7月份就达到15400万平米,涨幅高达24.19%。

  为什么这两个市场会呈现冰火两重天的格局?因为它们本质上是两种完全不同的品类。住宅是消费品,与国计民生息息相关,但现实情况是由于投资渠道的稀缺,演化成被资本追逐的投机品。而商业地产基于其稳定的现金流原本应该是理想的投资品,但由于配套金融工具的稀缺而不能健康发展。从产业发展的角度而言,商业地产本质上不是空间,而是背后的第三产业,是实业的空间载体,有利于政府获得长期稳定并且健康的税源。

  如何让商办物业回归投资品呢?解决这个症结的钥匙就是REITs。过去十多年很多专业声音都在呼吁推出REITs,但迟迟未果。有人说是由于税收的问题、法律配套的问题以及资产运营商的问题等。但我认为最核心的原因在于债项融资工具的成本太高,银行、信托的成本高达8%甚至更高,而物业正常租金回报率只有5%左右。租金现金流无法覆盖财务成本,完全是负杠杆。

  但随着CMBS这一创新金融工具的落地,我们与金茂合作的国内第一单标准版CMBS的发行成本只有3.3%,如此低的资金成本完全可以由租金现金流来覆盖,而此时此刻再呼唤REITs恰逢其时。REITs的推出到底有什么现实意义?

第一,解决商业地产高库存、高空置问题

  过去商业地产不仅没有真正的退出通道,而且其估值逻辑混乱。很多机构对商业地产的估值参考住宅的市场比较法定价,而不是成熟的机构投资人的租金定价法。专业机构一般对商业地产的定价逻辑是“NOI/cap rate”,所谓的NOI就是物业的净运营现金流。而想要提升NOI,就必须秉承匠人精神,对商业物业运营的每个细节进行打磨。RETIs的推出将吸引大量的机构投资人参与进来。

第二,解决当前的资产荒问题

  如果以一个矩阵来展示中美两国的投资产品图谱,横轴表示产品的收益率,纵轴表示产品的风险,我们会发现一个尴尬的现象:美国的投资品分布连续,从低风险低收益的国债,到中等风险中等收益的ABS/REITs,再到高风险高收益的纳斯达克股票;而中国的投资品分布是有断层的,一边是低风险低收益的国债,另一边是高风险高收益的创业板指数。中间缺乏中等收益中等风险的投资品类,也就是REITs的缺位。

  而以商业物业为基础资产的REITs,投资人主要关注当期的派息率,加上由于租金稳定增长所带来的资产温和增值预期。从欧美以及新加坡等来讲,REITs股价波动性也较弱。因此,REITs是提供稳定收益、中等风险的投资品种。而当前由于缺乏REITs等优质的投资品类,机构投资人被动的从事给开发商拿地配资的融资类业务,本质上是加大杠杆并放大了风险。

第三,缓解开发商资产负债表太重的压力

  持有大量商办物业的开发商,被迫需要通过住宅市场的高溢价和快周转来实现利润,并由此来补贴持有型物业的成本。而REITs恰好是房企实现轻资产的有效路径,不仅可以有效地引入股本类的资金,降低杠杆比例,优化融资成本。同时也可以引入专业资产管理机构的市场化力量,推进资产管理的有效升级。

  一言以蔽之,REITs的推出能够实现多赢的格局,实现投资人从P2P等影子银行的购买者转型成为REITs投资人;房企转型成为专注于持有型物业的运营商;行业的杠杆比例有所控制,进入良性状态。

  如果把中国经济转型视作是当前时代背景的大幕布,那么它的突破口在于消费升级,在于中产阶级的崛起,在于跨越中等收入陷阱。而REITs对于房地产整体市场的健康发展,对于产业的消费升级,对于包含资本市场在内的所有投资品市场的完善,具有重要的意义。

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       《地产》《地产NEW HOUSE》杂志是中国领先的房地产月度性刊物,与《财经》杂志、《证券市场周刊》等著名经济类刊物同属传媒集团,而该集团为首批以内地媒体广告业务为主的香港上市公司(HK。0205)。《地产》《地产NEW HOUSE》杂志,就影响力、发行量、资讯量、内容品质等方面而言,是国内仅见的权威房地产综合性杂志。 《地产》是一本反映房地产行业的最新动态信息、专项研究成果、重大行业新闻、宏观政策走向分析、国际先进经验等的杂志。它的内容与房地产企业经营息息相关,被中国房地产从业者高度认同

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