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地产2016年11月第11期

100位经济学家+任志强?


  这个思考的现实力和爆破力,等于或大于中国上百个经济学家与任志强之和

  力挺土地财政,认同房价上涨,呼吁二次房改。你以为是任志强咸鱼翻身了吧?

  非也。这是一位刚刚去职的官员对中国房地产反思的结果。这位学者型官员,在政策制定的前沿,在城市管理的一线,通过十余年的实践加思考,面对着今天中国房地产的泼天财富、滔天骂名和惊天困局,不愤不启,不悱不发,给出了一套非主流的解释和应对之策。(详见本期杂志封面专题《逆光耀眼——一位前官员对中国房地产的非主流思考》)

  这个被网友安上“深度超过100个经济学家”、在网上阅读量10万+的系列观点,可概括成12个字:去污名,解疑惑、找办法、避陷阱。

  去污名,对应的是被视为万恶之源的土地财政。在这位前官员看来,土地财政不是罪人,而是功臣;不是卖地圈钱,而是融资发展;不是短期行为,而是会在条件成熟的过程中,被修正、改善直到替代。它为历史上未曾有过的大规模城市化找到了启动模式和资金。

  解疑惑,对应的是被视为万恶之果的高房价。在这位前官员看来,房价上涨是城市公共服务价值的积累,而不是炒作的结果。而高房价也起到了过量资金蓄水池的作用,对冲了凶险无比的通货膨胀。

  找办法,对应的是无房者的困境、他们与有房者之间日益拉大的财富鸿沟,以及从金融角度盘活大量无法资本化的呆滞资产。这位前官员提出了二次房改的建议。意指以“以租代售”,即长期租金转化为房款的方式,将公共住房卖给以进城务工者、低收入者和初进职场者为主的群体。这个办法的作用有三:使无房者有房;使“非富者”亦有了财产性收入的源头;去库存、盘活资产、带动金融创新。

  避陷阱,对应的是以财产税(如房产税)替代间接税(如土地财政)的书生之策。

  从理性上说,中国的地和房,城市居民只有70年的使用权,中国农民有大产权,但基本上没有转让权和抵押权,产权亦不完整。在此基础上征税,师出无名。

  在感性上说,人们最不愿意面对的,不是税收的数额,而是直接被征税的“税收痛苦”。《圣经》上说,慈悲为怀的耶稣,当众翻脸怒斥过的唯二类人,其中之一就是税吏。

  风起于青萍之末。在新一轮调控到来之际,我们看到的或许是一个能说出真相的“孩子”。但这个“孩子”的观点并非自今日始,早在近十年前,该位前官员的主体观点就已见于中国颇有影响的主流媒体。但在逢政府就骂、遇市场就夸的学术暴力之下,这只不过增加了一个被掷板砖的新靶子罢了。

  但历史告诉我们,第一,能解决问题的真知灼见,都来自于实践、事实和真的数据;第二,它们往往都“出生伊始,其形必异”,对主流观点构成威胁和颠覆,备受排斥打击;第三,人们最终能接受和实施它们,绝对不是因为意识到其正确,而是主流办法已然失效,非用此不足以图存。

  此轮调控,不脱多年来“一脚油门,一脚刹车”窠臼,但到今天,这个套路的边际效用已然耗尽(此事体大,容另文详述)。简单说来,原因有四;一、对大部分人来说,房价已过高;二、再大的刺激政策,对大多数低梯度城市作用甚微;三、货币放水有用,但不能普度众生,不然就美国次贷了;四、解决不了无房者的绝对贫困。

  此时,该官员的非主流观点再次得以流传,恐有后招。如果做一个进取的预测,或许不久,中国的房地产政策会有一次巨变。

  巨变的要点在于增量改革,不开罪任何大的群体集团。循此原则,则二次房改有可能率先成为突破口。早有鄂尔多斯的“房票”尝试,现有北京新一轮调控中开发商持有部分住房的规定,中有去年万科曾灵光乍现的“建设一批只租不售住宅”的说法。

  你看,二次房改的草蛇灰线,已有伏脉可寻。

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       《地产》《地产NEW HOUSE》杂志是中国领先的房地产月度性刊物,与《财经》杂志、《证券市场周刊》等著名经济类刊物同属传媒集团,而该集团为首批以内地媒体广告业务为主的香港上市公司(HK。0205)。《地产》《地产NEW HOUSE》杂志,就影响力、发行量、资讯量、内容品质等方面而言,是国内仅见的权威房地产综合性杂志。 《地产》是一本反映房地产行业的最新动态信息、专项研究成果、重大行业新闻、宏观政策走向分析、国际先进经验等的杂志。它的内容与房地产企业经营息息相关,被中国房地产从业者高度认同

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